Ипотека в силу договора

Современным российским законодательством установлено два разных по своему существу вида ипотеки — ипотека в силу договора и ипотека в силу закона.

Ипотека в силу закона — такой залог недвижимости, который зарождается на основании требований, указанных в федеральном законе.

Ипотека по договору — представляет собой залог недвижимого имущества, который появляется соответственно с соглашением, которое достигнуто сторонами.

Договор об ипотеке – не самостоятельное обязательство, его суть состоит в обеспечении обязательства по кредитному договору, договору займа или иному обязательству.

Основное отличие ипотеки в силу договора заключается в том, что собственник объекта недвижимости не меняется, а ипотека появляется на базе договора об ипотеке. Также ипотека в силу закона отличается от ипотеки, которая возникает на основании договора, лишь тем, что первая появляется в силу прямого указания в законе, ее регистрация осуществляется автоматически вместе с другим договором, даже без наличия заявлений сторон, а ипотека в силу договора подлежит регистрации лишь при наличии отдельного заявления сторон.

По договору ипотеки (когда возникает ипотека в силу договора), одна сторона, которой является залогодержатель выступает кредитором в обязательствах, которые обеспечены ипотекой, и владеет правом получения удовлетворения материальных претензий к должнику по этому обязательству из стоимости недвижимости должника (залогодателя), которая пребывает в залоге. Залогодержатель владеет преимуществом перед другими кредиторами должника, согласно с условиями федерального закона. Ипотека в силу договора, которая является одним из видов обременения заложенного имущества, появляется в момент подписания договора.

Договор ипотеки является договором о залоге недвижимого имущества. В случае использования договора ипотеки с целью решения наличествующих жилищных проблем, предметом залога типично выступает квартира или жилой дом.

Стороны договора ипотеки – это залогодержатель (банк, который осуществляет ипотечное кредитование) и залогодатель (заемщик ипотечного кредита). Стороны обязаны быть дееспособными и правоспособными, то есть граждане должны иметь возраст не менее 18-ти лет, а у юридических лица не должно быть ограничений по возможности передачи имущества в ипотеку, что обязательно указывается в их учредительных документах.

В договоре ипотеки в обязательном порядке указывается:

- предмет ипотеки;

- его оценочная стоимость;

- размер, существо и срок выполнения обязательства, которое обеспечивается ипотекой;

- право (аренда, собственность и др.), в силу которого имущество, которое является предметом ипотеки, находится у владении залогодателя, и орган государственной регистрации, который зарегистрировал право залогодателя на недвижимое имущество.

Предмет залога указывается в договоре ипотеки путем указания его наименования, места расположения и составлением описания, которое является достаточным для идентификации данного предмета. Следует отметить, что не могут выступать предметом залога дома и квартиры, которые находятся в муниципальной или государственной собственности, и имущество, которое не подлежит приватизации.

Если ипотекой обеспечивается обязательство, которое возникло из кредитного договора, то в договоре ипотеки обязательно указывают основные условия кредитования.

Если сторонами не согласован хотя бы один из важных пунктов, то договор ипотеки считается незаключенным и никаких обязанностей и прав у сторон данного договора не возникает и все связанные с ним процедуры так же недействительны.

Если договор ипотеки полностью выполнен или же его действие прекращено в силу других причин, нужно погасить запись о регистрации ипотеки. Это делается на основании заявления, поданного совместно залогодателем и залогодержателем или на основании решения суда. Следовательно, ипотека в силу договора перестает существовать.